La realidad detrás de los números que nadie te cuenta
Si has intentado buscar un apartamento o renovar un contrato de arrendamiento recientemente en Medellín, te habrás dado cuenta de que los precios están alcanzando máximos históricos. Aunque en las calles se habla mucho de la "gentrificación" y la llegada de extranjeros, la realidad para quienes administramos propiedad raíz es mucho más compleja.
Detrás del alza de los cánones de arrendamiento hay factores estructurales y tributarios que están ahogando el bolsillo de los propietarios, obligándolos a trasladar estos costos a los arriendos. Hoy queremos destapar las dos razones regulatorias e impositivas más fuertes que están disparando los costos, especialmente en zonas de alta demanda como Laureles y El Poblado.
📈 1. El "mico" de los avalúos catastrales y el impuesto predial
El factor determinante y menos visible para el público general es la agresiva actualización catastral que sufrió el Municipio de Medellín. Cuando el avalúo catastral de un inmueble sube, el valor del impuesto predial se dispara inmediatamente.
Para entender la magnitud del problema, analicemos el caso real de un apartamento residencial estándar ubicado en Laureles:
• Avalúo catastral en 2024: $231.000.000
• Avalúo catastral en 2025: $359.000.000
• Incremento porcentual: ¡Un impresionante 55.41% de aumento en solo un año!
Cuando un propietario ve que la base sobre la que paga sus impuestos sube más de la mitad de golpe, mantener el mismo precio de arriendo se vuelve financieramente inviable. El predial deja de ser un gasto menor y se convierte en una cuota mensual sumamente pesada que se debe transferir de forma natural al valor del canon.
⚠️ 2. La manzana de la discordia: La Tasa de Seguridad de Antioquia
Por si fuera poco, desde el año pasado la Gobernación de Antioquia implementó la Tasa Especial de Seguridad y Convivencia Ciudadana. Este impuesto se recauda de forma mensual y su valor está directamente ligado a los kilovatios/hora (kWh) de consumo de energía del inmueble, aplicando especialmente a los estratos 4, 5 y 6, y al sector comercial.
Para las inmobiliarias, este impuesto se ha transformado en un verdadero dolor de cabeza operativo y legal debido a la falta de claridad en su divulgación inicial. Se ha generado una disputa constante:
• El inquilino dice: "Yo no tengo por qué pagar un impuesto que decretó el gobierno sobre la propiedad".
• El propietario dice: "Yo no tengo por qué pagar un impuesto cuyo valor sube si el inquilino gasta más luz".
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¿Quién tiene la razón jurídicamente? ⚖️
Según la Ordenanza 50 de 2024 de la Gobernación de Antioquia, el "sujeto pasivo" (el obligado legal ante el Estado) es el suscriptor del servicio de energía, que por defecto suele estar a nombre del dueño de la propiedad. Sin embargo, la base impositiva se calcula sobre los kilovatios consumidos por quien habita la vivienda.
A nivel contractual y de equidad, quien consume la energía y genera el cobro es el inquilino. Por lo tanto, en la práctica inmobiliaria, este cobro se traslada al arrendatario como parte de los servicios públicos o costos de habitabilidad, tal como ocurre con la tasa de aseo o el alumbrado público.
🗒️ El rol de las inmobiliarias en tiempos de crisis:
En momentos donde la inflación, los impuestos locales y las tasas departamentales y presionan el mercado, nuestro papel como inmobiliaria de confianza va más allá de cobrar una comisión. Nos convertimos en mediadores y conciliadores.
Buscamos que los contratos de arrendamiento incluyan cláusulas sumamente claras respecto a estas nuevas aristas tributarias desde el primer día, protegiendo el patrimonio del propietario sin ahogar la estabilidad del inquilino.
Si tienes dudas sobre cómo indexar estos incrementos legales en tu próximo contrato o cómo resolver los pagos de los servicios públicos con las nuevas tasas, ¡escríbenos! Estamos listos para asesorarte.
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